Einer baulichen Veränderung müssen nicht immer alle Eigentümer zustimmen

29.01.2009 | informationen

Viel Verwirrung um Regelung im neuen Wohnungseigentumsgesetz

Will ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung durchsetzen, beispielsweise seinen Balkon verglasen, braucht er seit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes dafür nicht mehr zwingend das OK aller betroffenen Miteigentümer. Anlässlich einiger missverständlicher Darstellungen in den Medien weist der Verbraucherschutzverein wohnen im eigentum darauf hin, dass die Gemeinschaft die Maßnahme jetzt auch mit Mehrheit beschließen kann.

Dabei habe sich durch die Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) die bisherige Gesetzeslage in Bezug auf bauliche Veränderungen grundsätzlich nicht verändert, so der Verein. Das heißt: Nach wie vor müssen alle Eigentümer einer baulichen Veränderung zustimmen, die davon betroffen sind.

Neu ist die Beschlusskompetenz
Zusätzlich habe der Gesetzgeber durch die Reform in § 22 Abs 1 WEG jedoch eine so genannte Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen geschaffen. Das bedeutet: Wenn nicht alle betroffenen Eigentümer zugestimmt haben, können die Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung auch mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen. Wird der Beschluss nicht innerhalb eines Monats angefochten, ist er bestandskräftig.

Verweigerung ist schwieriger geworden
„Damit wird die Messlatte für die Verweigerung der Zustimmung etwas höher gehängt“, erläutert Thomas Brandt, auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierter Rechtsanwalt und Berater von wohnen im eigentum e.V.. „Denn jetzt ist die bauliche Veränderung auch dann zulässig, wenn die Eigentümer, die mit der Maßnahme eigentlich nicht einverstanden sind, es unterlassen, den Beschluss anzufechten und damit auf ihr Vetorecht verzichten.“

Beschluss ist sicherer
Der Verein rät, die neue Regelung zu nutzen und über eine bauliche Veränderung möglichst immer einen Beschluss herbeizuführen, egal ob die Zustimmung sämtlicher betroffener Eigentümer vorliegt oder nicht. „Wenn die Zustimmung sämtlicher betroffener Eigentümer vorliegt, bedarf es des Mehrheitsbeschlusses zwar eigentlich nicht mehr“, sagt Brandt. „Doch die Zustimmung kann auch mündlich, sozusagen auf dem Hausflur, erteilt werden und ist damit später nicht mehr nachvollziehbar.“ Werde über die Maßnahme ein Beschluss gefasst, stehe sie dagegen in der Beschlusssammlung und könne so auch später noch nachgewiesen werden.
„In den Beschluss sollte die Gemeinschaft auch reinschreiben, wer die Kosten für die Maßnahme trägt“, so Brandt. „Nur so wird eindeutig klargestellt, dass derjenige, der seinen Balkon verglasen möchte, das auch bezahlen muss.“
Quelle: www.wohnen-in-eigentum.de

Dichtheitsprüfung privater Abwasserleitungen

Auf privaten Grundstücken müssen die Abwasserleitungen bis zum öffentlichen Knanal nur dann überprüft werden, sofern eine gesetzliche Vorschrift dieses vorsieht.

In Nordrhein-Westfalen wurde eine derartige gesetzliche Vorschrift bereits verabschiedet.

Danach müssen gem. § 61a Absätze 3 und 4 des Lanmdeswassergesetzes (LWG NRW) die Leitungen in folgenden Fällen prüfen lassen:

• beim Neubau von Abwasserleitungen (sofort)
• bei der Änderung von Abwasserleitungen (sofort)
• als Erstprüfung bei allen bestehenden Abwasserleitungen bis zum 31.12.2015

Die Gemeinden können allerdings per Satzung abweichende  Fristen (sowohl Verkürzung als auch verlängerungen) verabschieden.

Die entsprechenden Fristen können Sie dann bei Ihrer zuständigen Gemeindeverwaltung erfahren.

Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie auch unter nachstehdnem Link:

http://www.lanuv.nrw.de/wasser/abwasser/fragen.htm

Muss ein WEG-Verwalter im Sondereigentum entstandene Versicherungsschäden abwickeln?

Die Verwaltung nach WEG beschränkt sich auf das Gemeinschaftseigentum, somit beschränkt sich die Pflicht und die Befugnis der Verwaltung bei der Abwicklung von Wasserschäden, insbesondere solche, die im Rahmen der Gebäudeversicherung mitversichert sind, auf die Schäden, die am Gemeinschaftseigentum eingetreten sind, welche angabegemäß ordnungsgemäß über die Verwaltung im Verhältnis zur Versicherung reguliert werden.
Die Verwaltung ist demgemäß weder verpflichtet noch berechtigt, Regulierungstätigkeiten für Schäden am Sondereigentum vorzunehmen oder gar die zur Schadensbeseitigung am Sondereigentum erforderlichen Kosten, auch wenn es sich um solche handelt, die über die Versicherung abgerechnet werden sollen, aus gemeinschaftlichen Mitteln zu bevorschussen.
Da das Sondereigentum jedoch nicht separat versicherbar und somit die Versicherung Sache der Gemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 21 Abs. 5 Ziff. 3 WEG i.V.m. § 10 Abs. 6 S. 3 1. Alt. WEG ist, ist Versicherungsnehmerin im Verhältnis zur Versicherung die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband.
Der einzelne Wohnungseigentümer ist lediglich Mitversicherter eines Versicherungsvertrags „für fremde Rechnung“, soweit das Sondereigentum versichert ist und kann einen ihm zustehenden materiell-rechtlichen Versicherungsanspruch nur mit Zustimmung des Versicherungsnehmers geltend machen.
Die Verwaltung nach WEG schuldet somit gegenüber dem Sondereigentümer Mithilfe bei der zügigen Meldung des Schadensfalls und die sonstige Unterstützung des Sondereigentümers durch Information sowie Bereitstellung erforderlicher Unterlagen zur Durchführung der Schadensabwicklung (Benennung der Versicherung, Aushändigung einer Kopie der Versicherungspolice, Benennung von Ansprechpartnern sowie Aushändigung einer Vollmacht, die den einzelnen Sondereigentümer namens der Gemeinschaft bevollmächtigt, den am Sondereigentum eingetretenen Schaden im Verhältnis zur Versicherung selbst abzuwickeln sowie Versicherungsleistungen zu fordern und im eigenen Namen zur Zahlung anzufordern).
(vgl.: BayObLG, Beschl. v. 3.4.1996 – 2 Z BR 5/96, NJW-RR 1996, 1298; KG, Beschl. v. 9.10.1991 - 24 W 1484/91, NJW-RR 1992, 150)
Rüdiger Fritsch
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Web: www.krall-kalkum.de

Novellierung der Trinkwasserverordnung -neue Prüfpflicht für Wohnungseigentümer !!

Trinkwasserverordnung 2011 - neue Prüfpflicht für Wohnungseigentümer

Die seit 2001 bestehende Trinkwasserverordnung wurde novelliert und tritt am 01. November 2011 in Kraft.

Dieses hat entscheidende Bedeutung für Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften, da faktisch eine jährliche Untersuchungspflicht auf Legionellen eingeführt wurde.

Hiervon berührt werden Warmwasser-Installationen mit mehr als 400 Liter Speichervolumen und/oder was theoretisch jede Warmwasserleitung betrifft, Warmwasserleitungen mit mehr als drei Liter Inhalt zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle, da schon ein sehr geringer Leitungsweg (ca. 3m) die angegebene Menge übertrifft.

Betroffen sind somit praktisch alle zentralen Warmwasserversorgungsanlagen in Mehrfamilienhäusern. Unterhalten die Betreiber eine Warmwasserversorgung mit einem Warmwasserspeicher von mehr als 400 Litern besteht zudem die Pflicht zur Anzeige beim Gesundheitsamt.

Auch die Grenzwerte für Uran und Cadmium einzuhalten. Ab Dezember 2013 wird der Grenzwert für Bleianteile im Wasser reduziert reduziert. Was bedeuten könnte, dass ältere Gebäude mit Bleileitungen ihre gesamte Trinkwasserinstallation erneuen müssen.

Da die Trinkwasserinstallationen zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, treffen die Pflichten der TrinkwV ebenso die Wohnungs-Eigentümergemeinschaft, hier den rechtsfähigen Verband, da es sich um sogenannte gemeinschaftsbezogene Pflichten handelt. Eine Unterlassung kann nicht unerhebliche vertragliche Schadenersatzansprüche nach sich ziehen. Da die Anforderungen an den Nachweis der Durchführung der Kontrollpflichten sehr streng sind, empfiehlt sich eine lückenlose schriftliche Dokumentation, damit im Regressfall die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten nachgewiesen werden kann.